マンションがなかなか決まらない?物件選びには、夫婦で行う優先順位付けが大事!

こんにちは、まるりです。

今の家に不満があり、引っ越したいけれどなかなか理想の物件が見つからないという事はよくあると思います。また家族と自分とで、家選びの基準が違って話がまとまらない!という方も多いのではないでしょうか?

マンション購入を長く検討していた我が家も、夫と私とで、なかなか意見がまとまらず、ぼんやりと住宅情報雑誌であるsuumoを見続ける日々でした。

しかしあることをしたら、夫婦の認識を劇的に近づけることができ、(タイミングもありますが)あっという間に購入物件を決めることができました!

今回は、我が家が行った方法をご紹介します♪

購入物件を決められなかった理由

希望するエリアが、自分たちの収入に見合っていない

我が家の問題は、非現実的な理想の物件を待っていたことです。

具体的には、夫が希望するエリアが有ったのですが、そのエリアはかなり高額でした。そのエリアの新築物件を、毎週新しいSUUMOを見ながら、「高いねー、広さも十分じゃないねー」と言い続けていました。

手に届かない人気のエリアで、奇跡的な安い物件を待っていたので、購入できなくて当然です・・・。

物件に希望する条件が、明確に見えていない

夫が希望するエリアを諦めたとしても、「他に住みたいエリアが分からない」という問題が有りました。

都心からのアクセスや駅からの距離などについて、「理想」や「許容範囲」「外せない条件」などを、夫婦で具体的な項目や数字をきちんと決めていなかったのです。

理想を捨てて、現実を見よう!我が家の意識改革

求める物件について、「条件の具体化 と 優先順位付け」をする必要があると感じた私は、まずは条件の書き出しから行い、夫と意見のすり合わせをしていきました。

まとめると、下記のような手順になります。

我が家の物件選びについて、意識改革の手順

  1. 色んな条件を書き出す
  2. できる条件は数値化する
  3. 数値化できない、あいまいな点について具体的なイメージをかためる
  4. 夫婦で一緒に、優先順位付けをする
  5. 選り好みせず、まずは物件を見に行ってみる

手順1、2、3の下調べと叩き台の作成を私が一人でやってみて、それから夫に「こんな風に認識しているんだけど、どうかな?」と共有し、夫婦でより具体的にしました。

手順①:色んな条件を書き出す

私が書き出したマンションの条件は、下記の通りです。普段から夫婦で物件について話しているときに、よく出てくるキーワードをまとめました。

また、前提条件として既に夫婦で決めていたことも有りました(逆に言うと、これしか決まっていませんでした)。

我が家では既に決まっていた条件
  • 中古ではなく、新築
  • 夫と私、どちらかの実家のある県で探す
  • 戸建てではなく、マンション
我が家でよく出てきたキーワード(まだ決めていない条件)
  • 広さ(専有面積)
  • 街のキレイさ(道の広さなど)
  • 災害に対する安全性(地盤、津波など)
  • 利便性(勤務先へのアクセス、駅から物件への距離)
  • 流動性(資産価値)
  • 価格
  • マンション供給元のブランド(売主のディベロッパー)

手順② できる条件は数値化する

物件を探すうえで、「この部屋は我が家には絶対に向いてないね」という、足きりラインを夫婦で考えました。足きりラインが明確な数値としてあれば、情報雑誌やインターネットで物件を絞り込めるからです。

また、「街のキレイさ」や「災害に対する安全性」など、あいまいな条件について、具体的なイメージ(何をもって街がキレイと言うか、災害に対する安全性はどの程度まで許容範囲とするか、など)を固めました。

4人家族に必要な家の広さ(専有面積)を数値化してみる

私が住む首都圏では、最も理想と現実の差、個人による考えの差が激しいものだと思います。我が家が想定する4人家族に必要な広さを調べました。

4人家族の物件の、理想の広さとは

まず、理想の広さから見ていきましょう。

国が提示する広さ

国が提示する住生活基本計画では、望ましいとされる面積が下記のように記されています。

(1)一般型誘導居住面積水準
1) 単身者55m2
2) 2人以上の世帯25m2×世帯人数+25m2

(2)都市居住型誘導居住面積水準
1) 単身者40m2
2) 2人以上の世帯20m2×世帯人数+15m2

国土交通省公式ホームページ「住生活基本計画(全国計画)」より引用
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000032.html

マンションは「(2)都市居住型誘導居住面積水準」の数値を見ます。世帯人数を4人とすると、

20㎡×4+15㎡=95㎡ です。

95㎡。首都圏で考えるとかなり高価になりそうですね。

アットホーム(株)調査による、快適な広さ

アットホーム株式会社による2017年のアンケート調査では、4人家族が幸せに暮らすために必要な広さは、下記の通りでした。

4 人家族が幸せに暮らすために、少なくとも必要だと思う“家の広さ”は、平均が 89.0 ㎡でした。

アットホーム株式会社公式ホームページより引用
http://athome-inc.jp/

89.0㎡。みなさま、広いおうちにお住まいなんですね。

首都圏の現状は?

上記の数値は、いわば「理想の広さ」です。最近のマンションでは、首都圏で見る限り、上記のような広い物件の数が少ないように思いました。

そこで現状の数値を見られないかと探したところ、下記のような情報が有りました。

「リクルート住まいカンパニー」調査による、平均専有面積

住宅情報雑誌suumoに掲載された、リクルート住まいカンパニーによる調査では、子ども2人の場合の首都圏におけるマンションの平均専有面積は、73.8㎡でした。

ちなみに首都圏で子ども1人だと71.6㎡、子どもが3人だと76.1㎡が平均専有面積でした。理想の広さに比べて狭い部屋が供給の多数を占めているということが分かります。

価格と住みたいエリアを重視して広さは妥協する、という人が多いようです。

「マンション住まいは子どもが小さいうちだけで、いずれ戸建てに買い替えるので当面は広い家はいらない」、という人も多そうですね。

我が家が希望する広さは、4人家族で約80㎡!

我が家は夫の仕事に転勤がないので、売却(リセール)や賃貸に出すことは考えていません。そのため、あまり広さは妥協したくないけれど、広すぎるとお値段的に手が出ません。

逆に言うと、広さを妥協するほど、価格や利便性など、他の点で選択肢が広がるのです。

私がどうしても欲しい広さ

私がどうしても欲しい広さは、下記の点を満たすものです。

  • LDKが約19畳
  • 収納を含めて、約7畳の居室が3部屋
  • 2畳のお風呂と2畳の洗面所
  • 2畳の玄関

1畳は約1.62㎡なので、

(19+7+7+7+2+2+2)×1.62=74.52㎡

廊下など多少のデットスペースがあると考えると、

80㎡以上の3LDKならば許容範囲! ということにしました。

もし3人家族を想定していたら、単純にマイナス7㎡として、72㎡の2LDKがあれば充分(リビングが4人家族用なので、やや広め)という感じですね。

LDKの広さ(約19畳)の理由

こちらは、現在住んでいる部屋のLDKが15.5畳なのですが、リビングに2人がけのソファしか置けない状態です。

4人家族を想定しているので、もう一つ、2人がけ(または3人がけ)のソファをおきたいと思い、プラス3.5畳の19畳が欲しいところです。ここは妥協したくありません。

各居室の広さ(約7畳)の理由

リビングの広さを妥協できない分、各居室はコンパクトに考えました。各部屋に1畳~2畳の収納があったとして、残りのスペースが5畳~6畳ある、約7畳を3部屋想定しました。

将来的に子ども2人の個室と、寝室に使えるよう、3部屋はマストとしました。

子ども部屋は机とベッドを置いたら、ほぼいっぱいになるような広さですが、その分リビングを快適にしたいです。

利便性 を数値化してみる

何をもって利便性と呼ぶかは人それぞれですが、下記の点について数値化しました。

駅から徒歩何分まで許容範囲か

これは夫と相談し、駅から徒歩15分まで、としました。

私は専業主婦であまり駅に行く必要がないので、夫の希望をそのまま取り入れました。ただし、これは駅から家までの道が平たんな場合です。

きつい坂道や、歩道が狭くかつ車通りが多いような危ない道など、ストレスとなるような道だったら、実際に歩いて確かめたりして、よく検討しないといけません。

夫の勤務先へのアクセスは何分まで許容範囲か

こちらも夫次第の点ですが、彼はドアツードアで70分程度なら許容範囲だそうです。徒歩の時間を15分をとすると、電車に乗っている時間は約50分です。

生活には便利か

こちらは、徒歩15分圏内に病院とスーパー、小学校があるかを重視しました。

我が家が買える価格 を数値化してみる

こちらは、我が家の具体的な数値を記載するわけにはいかないので、ある程度、一般化してのご紹介になります

我が家の価格の算出方法は、下記の通りです。

我が家が購入できるマンション価格

=(頭金に充てられる貯金額)万+{住宅ローン金額(世帯収入×5倍弱)}万ー諸費用(マンション価格×5%)万

頭金に充てられる貯金額

通帳残高の全てを頭金に充てられるわけではありません。マンションのモデルルームでは想定しないさまざまな費用がかかるからです。

マンション業者が見積をしてくれない費用(一例)
  • 日々の生活費
  • 引っ越し費用
  • カーテンなどの家具の買い替え費用
  • 子どもの転園にかかる費用

何万円を残して置いたら安心か、というのは人それぞれですが、手元に200万ほど残しておき、上記の費用と生活費にあてたいところです。

借りられる住宅ローン金額=世帯年収の5倍?

私は、銀行で住宅ローンの担当をしていたことが有るのですが、その時に友人から最もよく聞かれた質問は、「俺って、いくら借りられるの?」というものでした。

正直、そんなの審査しないと分かりません。

当たり障りのなく、「税込み年収の、5倍くらいかな……?」と答えていました。

これは決して根拠のない数値ではないのですが、下記のような、住宅ローンを借りるに当たり非のない条件の方なら、5倍と言わずもっと借りられるでしょう。

住宅ローンに強い属性(一例)
  • 安定した勤務先に3年以上勤め、安定した給与による収入がある
  • 年齢が30代前半から半ば
  • 他の借金(車やカードローン、奨学金、離婚による慰謝料 等)がない
  • 健康面で全く問題がない
  • 物件を万が一、転売するにあたり(築年数や接道、所有権 等に)問題がない

ですが、事情は人それぞれです。その「それぞれ」の度合いによって、年収の5倍より少ない金額しか借りられなかったり、逆に年収の6倍、7倍でも借りられてしまうことがあるのです。

という事で、我が家はちょっと固めに見て、「税込み年収の5倍」を借りられる住宅ローン金額だと設定しました。

諸費用とは?

チラシや情報雑誌によく、○○万円と載っていますが、そこに載っているのは「売買金額」です。家を買うときは、売買金額とは別に「諸費用」というものがかかります。

こちらは、マンションギャラリーで販売担当の方が試算してくれます

諸費用の主だったもの(一例)
  • 購入のための登記費用
  • 住宅ローンにかかる費用(保証料、印紙代、ローンのための登記費用)
  • 火災保険料
  • 印紙代

ちなみに、この諸費用部分については、住宅ローンは借りられません。

新築マンションだと、諸費用の金額は「購入価格の4~5%」くらいを見込んでおくと良いと思います。4000万~5000万くらいの新築マンションは、別途、諸費用が200万くらいかかる、ということになります。

仮に年収約700万の方が、頭金700万を用意すると?

分かりやすい数字で説明すると、以下のようになります。

  • 頭金に充てられる貯金が700万
  • 住宅ローンを3500万借りられそう(税込年収が約700万)
  • 4000万~5000万の物件を検討しているので、諸費用は約200万

(頭金に充てられる貯金額)万+{住宅ローン金額(世帯収入×5倍弱)}万ー200万(諸費用)

=700万(頭金)+3500万(住宅ローン金額)ー200万(諸費用)

=4000万

という事で、上記のように頭金が700万、住宅ローンで借りられる金額が3500万、という方は4000万くらいの物件が購入可能)と想定されます。

我が家は上記の数字ではないのですが、こんな感じで価格を設定しました。

手順③ 数値化できない、あいまいな点について、具体的なイメージを固める

災害に対する安全性

東日本大震災以降、災害に対する安全性の意識が国民的に高まっていますね。しかし、何をもって安全とするのか、どう見極めるのか、といった点は意外と難しいものです。

私が考えられるだけでも、首都圏では下記のような災害が挙げられます。

考えられる災害
  • 海沿いの地域における津波
  • 埋立地における液状化
  • 川沿いの地域の浸水
  • 密接した木造住宅地域による火災延焼

これら全てについて危険性の低いエリアというのは、とても人気があります。我が家にとって災害について理想通りで、かつ価格や広さが希望通りの物件を探すのはとても困難でした。

そこで、「この地域は○○だからダメ!」と毛嫌いせず、他の条件を満たしていて、命にかかる危険性が低そうであれば、まずは物件を見に行って、行政の情報や販売担当者の話を聞いてよく検討してみよう、ということになりました。

流動性(資産価値)

こちらは、数10年後に売却または賃貸に出せる物件か、という観点になります。

売却または賃貸に出しやすい物件(一例)
  • 駅からの距離
  • 都心へのアクセス
  • 部屋の向き(南向きが一番人気)
  • 転勤者が多いエリアか

我が家は引っ越しを前提としていないので、意外にも「資産価値」という点ではあまりこだわらない、という結論になりました。しかし、例え資産価値にこだわっていなくても、上記の点は大事な事が多いので、結果として考慮する必要があります。

街のキレイさ

こちらは、夫がよく口にする言葉です。

「街がキレイなところがいいんだよ~」と。しかし、私は夫が何をもって「キレイな街」と認識するのかが分からず、よく口論になる点でもありました

キレイな街って、具体的にどんな街なのよ?

と言って問い詰めました 笑。すると下記のような回答が帰ってきました。

  • 道が広い
  • 最寄り駅の駅前が繁華街ではない
  • 駅前などに違法な駐輪がない
  • 整備された公園が多い
  • 文化的な施設がある(高校や大学、市民ホールなど)
  • 駅前からマンションにかけて、区画整理された街並み
  • 電線がないと最高(電線の地中化)

なるほど、あなたはそういう場所が好きなのね~、と納得しました。

今の住んでいる場所は道がせまく、飲み屋などがたくさん入っている雑居ビルが多いエリアも近いです。それはそれで、安いスーパーが多かったり、ショッピングセンターも近かったりと自転車圏内で何でも済ませることができて便利なので、私は好きだったのですが……、

夫がどうしても嫌だというのなら、仕方ありません。夫婦なので、相互理解が大切ですね。私はどちらの街でも良いので、夫の好みを優先してあげましょう!

マンション事業主のブランド力

suumoに載っているようなマンション事業主(ディベロッパー)は、高い広告費を払える、中大手のみです。

そのため、私は「suumoに載っているマンションは、もちろん全て検討範囲」だと思っていました。

しかし、またしても夫が「有名なところがいいよ~」と言うので、マンション供給数上位のディベロッパーであることを重視することになりました。

2017年のマンション供給戸数の上位5位は下記の通りです。

事業主別供給戸数首位は住友不動産(7,177戸)で、第2位はプレサンスコーポレーション(5,267戸)、第3位は野村不動産(5,158戸)、第4位は三井不動産レジデンシャル(3,787戸)、第5位は三菱地所レジデンス

日本経済新聞HP「不動産経済研究所、2017年の全国マンション市場動向を発表 」より
https://www.nikkei.com/article/DGXLRSP472184_R20C18A2000000/

う~ん、そうそうたるメンバーですね~。物件のお値段も跳ね上がりそう(または他の点で、何か妥協しないといけなくなりそう)です。

マンション事業主のブランドにこだわる理由

夫がこだわる理由を問い詰めたところ、下記の回答がありました。

  • 施工(基礎工事や構造計算など)に対する信頼性
  • 間取りや内装などのクオリティに対する信頼性
  • エントランスや外観、アプローチなどのデザイン性
  • 万が一、物件の瑕疵(事業主に責任のある重大な欠点)があった場合、保障してくれるだろうという安心感

なるほど。

夫の意見を聞いて私も考えたのですが、私たち夫婦は「自分で見て考えて判断する、あるいはよく観察して気が付く」ことが苦手です。その反面、夫婦そろって心配症です。

これらは良い悪いの問題ではなく、ただそうした気質だということです。その点を理解したうえで、安心感にお金を払いたいということであれば、理解できます

ということで、夫の希望を受け入れることにしました。

手順④ 優先順位付けをする

上記のような点を夫婦で話しながら決めると、自然と優先順位付けができました。

我が家の優先順位
  1. 価格
  2. 災害に対する安全性
  3. 広さ
  4. 利便性
  5. 街のキレイさ
  6. マンション事業主のブランド
  7. 資産価値

ということで、1位は価格です。決め方は人によってさまざまですが、夫婦で「○○万円までの物件にしよう!」と決めたら、もうそれが大前提です。

2位の「災害に対する安全性」は、我が家は「命が脅かされない、生活に相当の不便が生じないレベル」は許容範囲としているので、逆にそれがくつがえるような場所は絶対にやめよう、ということになりました。

3位、4位に「広さ」、「利便性」という、数値がはっきりしている条件が続きました。

5位、6位に夫のこだわりである「街のキレイさ」、「マンション事業主のブランド」が続き、最後の7位に「資産価値」となりました。

手順⑤ 選り好みせず、まずは物件を見に行ってみる!

候補を再検討、モデルルームへ

ここまで決まったら、あとはどんどん訪問するのみ!ということで、これまでよく考えずに候補から外していた物件を再度検討し、条件に合う物件を絞り、モデルルームを見に行くことにしました。

すると、なんとそれから1件目の物件に夫が惚れこみました

おいおい、大丈夫か~?という前のめり具合。やはり、「自分の城」購入にあたっては、テンションが上がってしまうものなのでしょうか。危険です

一度帰ってから、よく検討

スケジュールとしても考える時間が1ヶ月ほどあるので、その日は購入について何も意思表示せず、自宅へ帰ってから夫婦で再度話し合いました

私としても、特に難はなさそうに思いましたが、何しろマンション購入は初めてのことですし、心配性なので、やはり不安になりました。

両方の親に相談

第三者の意見も聞いてみよう、という事で、夫と私の双方の親に「この物件について、どう思う?」と相談してみました。両家とも、それなりに常識があるタイプです。

どちらの親からも反対は出なかったので、じゃあ、この話を進めよう・・・!と決心しました。

あとは、抽選次第です。

まとめ

いかがでしたでしょうか。2年ほど「これでもない、あれでもない」とマンションを探し、すっかり疲れていた私たち夫婦でしたが、「条件の書き出しと優先順位付け」をすることによって、夫婦の認識を統一することができ、欲しいマンション候補を絞ることができました。

あとは抽選次第なので、ハラハラしていますが、ぜひこのまま購入に進めたらと思います。

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